Quản lý đất đai trong cổ phần hóa doanh nghiệp còn nhiều bất cập

22/05/2022 00:11

Quản lý đất công hiện đang có nhiều kẽ hở cả về quy định lẫn việc vận dụng, chấp hành luật pháp, ngân sách Nhà nước (NSNN) thất thu hàng nghìn tỷ đồng do chưa tính hoặc không tính đúng, đủ giá trị quyền sử dụng, thuê đất và giá trị, lợi thế kinh doanh vô hình khác.

Quản lý đất công hiện đang có nhiều kẽ hở cả về quy định lẫn việc vận dụng, chấp hành luật pháp, ngân sách Nhà nước (NSNN) thất thu hàng nghìn tỷ đồng do chưa tính hoặc không tính đúng, đủ giá trị quyền sử dụng, thuê đất và giá trị, lợi thế kinh doanh vô hình khác.

Bất cập về pháp lý

Kết quả cổ phần hóa doanh nghiệp (DN), thoái vốn Nhà nước tại DN không đạt mục tiêu đề ra. Nguyên nhân của tình trạng trên do những DN trong diện cổ phần hóa hầu hết là các DN lớn, tình hình tài chính phức tạp, sở hữu nhiều đất đai và một số cơ chế, chính sách được ban hành, sửa đổi, hoàn thiện theo hướng chặt chẽ hơn, nhất là trong lĩnh vực đất đai khiến DN cổ phần hóa phải thực hiện nhiều quy trình, thủ tục, mất nhiều thời gian do lịch sử pháp lý đất đai phức tạp.

TS Nguyễn Minh Phong.

Bên cạnh đó, sự phối hợp giữa các cơ quan hữu quan trong lập, phê duyệt phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất chậm và chưa tốt; Một số quy định còn chưa thật rõ ràng và linh hoạt cũng khiến các địa phương “ngại” phê duyệt phương án sử dụng đất...

Ðáng chú ý là sự thất thoát tài sản công, đất đai trong cổ phần hóa DN Nhà nước không chỉ bởi giá thấp, mà còn qua việc chuyển sở hữu, "tư nhân hóa ngầm" đất công thông qua việc chuyển từ hợp đồng hợp tác kinh doanh, theo tỷ lệ góp vốn và phân chia lãi lỗ, thành chuyển nhượng luôn khu đất sang tay tư nhân theo "quy trình tắt", không công khai, không qua đấu giá…

Đất đai là nguồn lực công lớn, sai phạm trong quản lý đất đai phổ biến, kéo dài có nguyên nhân cả từ sự bất cập của luật định, từ triển khai chúng vào thực tiễn quản lý đất đai. Do vậy, ngăn chặn thất thoát nguồn lực đất đai trước hết cần gắn với việc tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai và các luật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai; coi trọng chất lượng, tăng cường công khai quy hoạch sử dụng đất đai trên toàn quốc; tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách liên quan đến đấu giá đất. Hơn nữa, cần đưa giá trị quyền sử dụng đất và cả quyền thuê đất vào giá trị DN khi cổ phần hóa.

Cần kịp thời sửa đổi các luật

Trong bối cảnh hiện nay, cơ quan chức năng cần kịp thời rà soát, sửa đổi những quy định tại Luật Quản lý, sử dụng vốn Nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại DN, Luật Đấu thầu, Luật Đất đai... và các văn bản pháp luật khác có liên quan để khắc phục vướng mắc, khó khăn phát sinh trong cơ cấu lại DNNN, đầu tư, quản lý vốn nhà nước tại DN để đáp ứng tốt hơn yêu cầu thực tiễn.

Việc định giá đất của DN cổ phần hóa cần bám sát giá thị trường, gắn với quy hoạch sử dụng đất.

Việc định giá đất cần bám sát giá thị trường, gắn với quy hoạch sử dụng đất. Nhà nước không nên cho DN trả tiền thuê đất một lần trong thời hạn giao đất, mà chỉ ổn định trong khoảng thời gian nhất định, điều chỉnh giá thuê sau thời gian đó theo nguyên tắc bám sát giá thị trường; Tiếp tục hướng dẫn việc xác định giá đất cụ thể (cả thuê và giao) theo quy định của Luật Ðất đai năm 2013. Ðồng thời, bổ sung quy định về xử lý đất đai đối với DN quản lý nhiều đất đai ở những vị trí có lợi thế thương mại cao theo hướng yêu cầu DN cổ phần hóa có trách nhiệm xây dựng phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định.

Đối với phương án sử dụng đất của DN cần bảo đảm phù hợp với quy định về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại địa phương và phải được gửi đến UBND tỉnh, TP trực thuộc T.Ư trên địa bàn trước khi thực hiện xác định giá trị DN. Làm được điều này sẽ bảo đảm ngăn ngừa tình trạng DN lợi dụng tiếp tục nắm giữ, "ôm" lại toàn bộ diện tích đất đang quản lý mặc dù chưa phù hợp ngành nghề kinh doanh, mục đích sử dụng đất cũng như quy hoạch của địa phương.

Khi thực hiện phê duyệt phương án sử dụng đất của DN cổ phần hóa, Nhà nước đã phải rà soát, quyết định thu hồi những diện tích đất DN sử dụng chưa phù hợp, không đúng quy hoạch; Những diện tích đất mà DN cổ phần hóa tiếp tục sử dụng đã được tính toán, hướng dẫn bảo đảm phù hợp với pháp luật đất đai hiện hành.

Việc tính đầy đủ giá trị lợi thế (vị trí địa lý) vào giá trị để cổ phần hóa nếu DN lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, theo quy định của pháp luật về đất đai khi Nhà nước định giá đất để cho DN nói chung và DN cổ phần hóa nói riêng, thuê đất phải bảo đảm nguyên tắc theo giá đất phổ biến trên thị trường.

Quán triệt, bám sát nguyên tắc này thì đất có nguồn gốc cổ phần hóa sẽ được xử lý theo hai hướng: Hoặc tính đúng, tính đủ giá trị quyền sử dụng đất và triển khai phương án cổ phần hóa theo quy trình đã định; hoặc không tính giá đất vào giá trị DN khi cổ phần hóa, mà trả đất về lại Nhà nước để sử dụng cơ chế thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất sau khi cổ phần xong.

Cần phân giá trị quyền sử dụng đất DN thành 2 nhóm: Nhóm 1 là phần tính toán được ngay và đưa vào giá trị cổ phần hóa DN; Nhóm 2 là phần không tính được hoặc sử dụng sai mục đích thì nên thu hồi, đưa ra đấu giá cổ phần. Đây là đề xuất tích cực mang tính đột phá phù hợp quy định chỉ đạo của Chính phủ, Nghị quyết 60 của Quốc hội.

Nếu thực hiện tốt việc tách quá trình xử lý liên quan đến đất đai ra khỏi quá trình cổ phần hóa DN Nhà nước sẽ tạo hướng khả thi, hiệu quả cao trong giải bài toán khó nhất, vướng nhất hiện nay là xác định giá trị quyền sử dụng đất, lợi thế kinh doanh của các DN Nhà nước cần cổ phần hóa đang nắm giữ những diện tích đất ở vị trí đẹp trong khu đô thị và cả ở khu vực hẻo lánh khó xác định giá trị trường (do ở Việt Nam chưa có thị trường chuẩn để tham khảo, giá đất ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như: diện tích, cơ sở hạ tầng, hướng mặt tiền…). Qua đó, tránh định giá giá trị DN Nhà nước sai (quá cao, quá thấp) khi xây dựng phương án cổ phần hóa DN Nhà nước và giảm thiểu tình trạng cán bộ sợ, né tránh, đùn đẩy trách nhiệm, không dám quyết định, khi có vướng mắc liên quan đến vấn đề xử lý đất đai…

Ngoài ra, cần bổ sung những chế định đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất vào Luật Đấu thầu, đảm bảo tính công khai, minh bạch, thông tin đầy đủ về đất (diện tích, vị trí, giá thuê, phương thức trả tiền…).